Cottage.ru: “Налогом единым”
“Саму кадастровую стоимость во многих районах и областях переоценили таким образом, что она стала гораздо выше рыночной — сейчас идут многочисленные судебные иски по оспариванию кадастровой стоимости. Ключевое изменение — это исчисление налога от кадастровой стоимости для зданий и помещений, а не от инвентаризационной…», — Екатерина Орлова.
“По самым разным причинам сроки введения нового налога на недвижимость постоянно сдвигаются. Но рано или поздно ожидание изменений трансформируется в конкретные ставки и цифры. Каким будет новый налог на недвижимость и как он отразится на продажах загородного жилья, рассуждают эксперты рынка.
Логика новых расчетов
Единый налог на недвижимость заменит два действующих — земельный налог и налог на имущество. Причем по новым правилам для налогообложения будет использована кадастровая стоимость недвижимости, которая будет максимально приближена к рыночной.
Раньше налог рассчитывался отдельно по земле и строениям и начислялся в соответствие с оценкой БТИ, по довольно низким ценам. По мнению генерального директора агентства недвижимости «Белые Ветры» Александра Либова, властями принято вполне цивилизованное решение, согласно которому налог нужно рассчитывать от цены, приближенной к рыночной. Процесс привидения кадастровой стоимости к рыночной цене уже давно запущен, что провоцирует изменения цен на жилье — причем не раз в пять лет, как это принято по закону, а буквально каждые полгода.
С другой стороны, новые ставки должны быть разумными и не расходиться с возможностями населения. «Оценка недвижимости должна и может производиться методом массовой оценки. Властям следует выработать алгоритм, чтобы кадастровая цена была процентов на 20 ниже рыночной — в этом случае удастся избежать ситуаций, когда цена превышает рыночную», — отмечает эксперт.
По словам адвоката Олега Сухова, ставка налога, как и раньше, будет устанавливаться местными органами власти и не сможет превышать 0,1% на имущество стоимостью до 300 тыс. рублей, от 0,1 до 0,3% на имущество ценой от 300 до 500 тыс. рублей, и от 0,3 до 2% на имущество свыше 500 тыс. рублей. Но теперь ставка налога будет умножаться на коэффициент-дефлятор, определяемый федеральным органом исполнительной власти (ежегодно устанавливаемый на календарный год коэффициент, учитывающий изменение потребительских цен на товары и услуги в Российской Федерации в предшествующем периоде).
Суть планирования этого законопроекта также предполагает предоставить налоговый вычет каждому гражданину в размере 20 кв. м. В настоящее время для загородной недвижимости площадь для вычета точно не определена — идет определенная борьба за увеличение вычета для индивидуальных домов, но пока это всего лишь разговоры. К сожалению, владельцы загородной недвижимости пострадают больше, чем владельцы городской недвижимости, так как загородные дома имеют большую площадь. К примеру, даже если дом будет небольшой, площадью 150 кв.м, в котором проживает 4 человека, с учетом вычета 80 кв. м (4 человека х 20 кв.м) за оставшиеся 70 кв.м придется платить налог (сопоставимо с площадью стандартной трехкомнатной квартиры).
«Исчисление налога по земле не меняется — он и сейчас исчисляется от кадастровой стоимости, причем ставки те же. Другое дело, что саму кадастровую стоимость во многих районах и областях переоценили таким образом, что она стала гораздо выше рыночной — сейчас идут многочисленные судебные иски по оспариванию кадастровой стоимости. Ключевое изменение — это исчисление налога от кадастровой стоимости для зданий и помещений, а не от инвентаризационной, однако и ставка налога скорректирована, в итоге делая платеж адекватным по абсолютному значению», — резюмирует директор Real Estate Zemer Consulting & Development Екатерина Орлова.
Кто пострадает?
Размер налоговых платежей может значительно увеличиться для собственников участков в престижных подмосковных районах. В этом плане основную «группу риска» представляют владельцы недвижимости, к примеру, в недешевых стародачных поселках на той же Рублевке. Кроме того, пострадать от нового налога могут собственники больших участков и недвижимости, купленной с инвестиционными целями.
«Да, суммы налога станут больше — но говорить о существенных платежах нет оснований, а если есть — значит уже давно это имущество собственнику не по карману, особенно это касается пожилых жителей старых полуразрушенных дач, расположенных в дорогостоящих районах Подмосковья», — говорит Екатерина Орлова.
Как отмечает руководитель офиса «Сретенское» департамента загородной недвижимости компании «Инком-Недвижимость» Антон Архипов, налоговые нововведения наименьшим образом отразятся на бюджете простых собственников земли, поскольку налогообложение земельных участков уже идет по кадастровой стоимости. «Единственная проблема, с которой могут столкнуться владельцы земли — это случаи, когда кадастровая стоимость земли выше рыночной. Рядом с Москвой рыночная цена на землю больше кадастровой, затем на каком-то расстояние они сравниваются, а в дальнем Подмосковье, во многих случаях, кадастровая стоимость обгоняет рыночную. Однако это все достаточно индивидуально в зависимости от района и направления. Многие собственники таких земель не согласны с этим и пытаются в судебном порядке решить этот вопрос, пытаются влиять на ценообразование земли», — отмечает эксперт.
Новый налог может затронуть владельцев большого количества земель, квартир и домов, которые приобретались для последующей перепродажи после повышения цен на недвижимость. В случае если налогом будут облагаться и объекты незавершенного строительства, их собственникам не будет смысла держать их незарегистрированными. Однако это, напротив, будет благоприятным событием, поскольку, чем больше зарегистрированных объектов находится в продаже, тем активнее будет рынок. «Недвижимость — это не только выгодный объект для инвестиций, это еще и социально значимый товар, и она должна поступать на рынок, строиться, сдаваться в аренду. Только тогда собственнику будет по карману уплата налогов», — считает Антон Архипов.
Еще один важный нюанс — с домиков, расположенных на участках в садоводческих и дачных поселков, площадью до 50 кв. м, а также хозяйственных строений и сооружений общей площадью до 50 кв. м, налог, как и раньше, взиматься не будет.
Про последствия
Так или иначе, можно ожидать, что новый налог на недвижимость заметно изменит спрос на недвижимость. По сути, до недавнего времени у покупателей была возможность владеть дорогостоящей недвижимостью практически без лишних обременений. С приходом нового налога такое жилье многие просто не смогут содержать, и это серьезно изменит цены на нее. Покупатели начнут анализировать не только стоимость недвижимости, но и стоимость ее содержания, как с точки зрения обслуживания, так и налогообложения, как это давно устроено, например, в Европе. Можно ожидать увеличения спроса на недорогую недвижимость, и некоторого снижения на элитную.
***
По словам руководителя отдела продаж компании Villagio Estate Алексея Коротких, в настоящее время сложно привести конкретный пример расчета налога, учитывая несоответствие инвентаризационной и рыночной стоимости, отсутствие точной информации по значению коэффициента-дефлятора. Плюс к этому, каждый расчетный случай индивидуален.
Для загородного домовладения эконом-класса — стоимостью 5 млн рублей — ежегодный платеж может составить примерно 9 тыс. рублей (точные цифры зависят от местной ставки налога, соотношения стоимости участка и дома). Таким образом, в абсолютных цифрах размер налога на загородную недвижимость адекватен, даже зачастую равен налогу на автомобиль (при соответствии класса недвижимости и авто).
Алена Никулина (cottage.ru)”